В филиале ППК «Роскадастр» по Тамбовской области рассказали об изменениях правил проверки недвижимости в ЕГРН.
За последние несколько лет правила работы с Единым государственным реестром недвижимости (ЕГРН) претерпели ряд важных изменений. Среди которых можно выделить три основных направления, оказывающих основное влияние на юридическую проверку объектов недвижимости: расширение состава сведений, технические корректировки процедур их предоставления и новые требования к форматам данных.
С 1 сентября 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который внес значительные изменения в подход к проверке правового статуса жилых помещений. Согласно этим изменениям, теперь в ЕГРН в обязательном порядке вносятся сведения о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением при смене собственника. Ранее получить такие данные можно было только из архивных документов, что усложняло проверку и повышало риски оспаривания сделок. Теперь такая информация отражается в стандартной выписке из ЕГРН в разделе «Ограничения прав и обременения».
Речь идет о таких категориях лиц, как:
-
«Отказники» от приватизации (граждане, которые на момент приватизации имели равные права, но добровольно отказались от доли, сохранив пожизненное право пользования).
-
Члены семьи в кооперативных квартирах (проживавшие с пайщиком на момент полной выплаты паевого взноса).
-
Бывшие супруги, дети или другие родственники, чье право проживания подтверждено законом, договором или судебным решением.
Наличие такой записи в ЕГРН означает юридическое обременение. Без нотариального согласия этого лица провести сделку не получится.Вместе с тем полноту указанных сведений закон не гарантирует, так какданные вносятся только по заявлению собственника совместно с лицом, имеющим право пользования, либо на основании вступившего в силу решения суда.
Исходя из этого, если в Росреестр либо в суд никто не обращался, то человек с законным правом останется «невидимым». В связи с этим при обнаружении записи или при работе со сложными объектами (приватизация, наследство, разводы) необходимо проводить углубленную проверку: запрашивать архивные документы (о приватизации, создании кооператива), проверять актуальность прав через органы регистрационного учета.
Также с 30 августа. 2026 года на основании Приказа Росреестра от 15.04.2026 № П/0189/26 исключена возможность просмотра данных ЕГРН на экране без формирования официального электронного документа. Теперь пользователь получает электронный документ, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью специалиста ППК «Роскадастр». Данное нововведение гарантирует актуальность сведений на момент запроса и позволяет проверить подлинность документа.
Отметим, что указанные изменения отражают общую тенденцию к повышению прозрачности рынка недвижимости и цифровизации учетных процедур. Вместе с тем расширение объема сведений в ЕГРН и совершенствование механизмов их предоставления не отменяют необходимости комплексной юридической проверки объекта.
Для юриста критически важно не ограничиваться данными ЕГРН, а учитывать специфику конкретной ситуации — анализировать цепочку переходов прав, архивные документы и возможные риски, не отраженные в ЕГРН. Только такой всесторонний подход позволяет минимизировать правовые риски и обеспечить безопасность сделки.
Пресс-служба филиала ППК «Роскадастр» по Тамбовской области
